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Compraventa con pago aplazado: una alternativa para adquirir viviendas en Navarra
En estos tiempos de incertidumbre económica como los que estamos viviendo, acceder a una hipoteca para la compra de una vivienda puede resultar difícil. Es por ello que la compraventa con precio aplazado se ha convertido en una alternativa a la hipoteca para adquirir propiedades en Navarra y en todo el país.
Sandra Larraz
¿Pero en qué consiste la compraventa con precio aplazado? ¿Cuáles son sus beneficios y sus posibles riesgos? A continuación, analizaremos en detalle esta opción.
¿Qué es la compraventa con precio aplazado?
La compraventa con precio aplazado consiste en una forma de adquirir una propiedad en la que el comprador no dispone del total del precio en el momento de la compra. En lugar de ello, se acuerda un calendario de pagos con el vendedor, que puede ser a corto o largo plazo.
Aunque a simple vista pueda parecer similar a una hipoteca, existen importantes diferencias. En una hipoteca, el comprador recibe el dinero del banco en forma de préstamo, que deberá devolver con intereses. En cambio, en la compraventa con precio aplazado, el comprador acuerda con el vendedor el calendario de pagos que mejor se ajuste a sus posibilidades económicas.
La compraventa con precio diferido no solo se presenta como una opción para cuando las condiciones para la concesión de una hipoteca no son las más adecuadas para un consumidor, sino también para aquellos que quieran evitar la gran cantidad de gastos que suelen estar asociados a una hipoteca.
Posibles riesgos de la compraventa con precio aplazado
Aunque la compraventa con precio aplazado puede ser una buena alternativa para la compra de una vivienda, también existen algunos riesgos que deben ser tenidos en cuenta:
Riesgo de impago: Al igual que sucede con una hipoteca, si el comprador no cumple con los plazos de pago acordados, puede enfrentarse a la pérdida del inmueble y/o a sanciones económicas. Es importante que tanto el comprador como el vendedor acuerden un calendario de pagos realista y asequible para ambas partes.
Falta de garantías: En una operación hipotecaria, el banco suele exigir una serie de garantías al comprador para asegurarse de que podrá hacer frente al pago de la hipoteca. En una compraventa con precio aplazado, es posible que no se exijan tantas garantías, lo que puede aumentar el riesgo de impago.
Riesgo de depreciación: Si el valor de la propiedad baja durante el periodo de pago, el comprador se enfrenta a la posibilidad de estar pagando un precio superior al valor de mercado.
En cualquier caso, es importante que antes de decantarse por una compraventa con precio aplazado, el comprador y el vendedor analicen en detalle la situación y acuerden las condiciones que mejor se ajusten a sus necesidades y posibilidades económicas.
¿QUÉ GARANTÍAS SE PUEDEN ACORDAR EN LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA CON PAGO APLAZADO?
El vendedor debe protegerse ante un posible impago por parte del comprador. Por ello, es importante que el contrato contenga alguna de las siguientes garantías:
Condición resolutoria
En virtud de esta cláusula, el incumplimiento del pago por parte del comprador daría al vendedor la posibilidad de rescindir el contrato, conforme al artículo 1124 del Código Civil.
“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe”.
“El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.
“El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo”.
“Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria”.
Por otra parte, según lo establecido en el artículo 1504 del mismo, el comprador podrá pagar aún después de vencido el plazo, mientras no haya sido requerido notarial o judicialmente para ello.
“En la venta de bienes inmuebles, aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.
Reserva de dominio
También existe la posibilidad de establecer un pacto con reserva de dominio, si bien esto es menos habitual. En este caso, el vendedor se reserva la propiedad hasta que el vendedor pague el inmueble completamente, aunque éste ya tuviera su posesión.
Aval
Otra posible opción es que el vendedor presente un aval, que sería una persona con cierta solvencia que firmaría el contrato de compraventa como fiador solidario. En ese caso, el comprador podría dirigirse contra esta otra persona si el vendedor no paga y no es posible embargarle.
¿CÓMO TRIBUTA LA COMPRAVENTA CON PRECIO APLAZADO DE UN INMUEBLE?
En una venta a plazos de un inmueble, el vendedor tendrá que pagar impuestos por la ganancia obtenida en el IRPF y en el impuesto de plusvalía municipal (IVTNU). Por otro lado, el comprador deberá tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es importante tener en cuenta estos aspectos fiscales al realizar una transacción de este tipo.
La compraventa con precio aplazado, en el IRPF del vendedor
En una compraventa con precio aplazado, el vendedor debe tributar por la ganancia obtenida en el impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF) como una ganancia o pérdida patrimonial. La opción para que la ganancia patrimonial se impute proporcionalmente, en los ejercicios en los que vaya recibiendo los pagos, está prevista en el artículo 14.2.d) de la Ley del IRPF. Para este tipo de operaciones, el plazo se cuenta desde la fecha de entrega o puesta a disposición del inmueble y se consideran operaciones a plazos aquellas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período entre la entrega y el vencimiento del último plazo sea superior al año. Cabe destacar que no se da ganancia patrimonial hasta que no se entrega el inmueble y se pone a disposición del comprador.
La compraventa con precio aplazado, en el impuesto de plusvalía municipal
Se necesita que se perfeccione la compraventa y se entregue el bien para que se devengue el impuesto de plusvalía municipal. A diferencia del IRPF, el impuesto de plusvalía municipal no permite imputar el impuesto a medida que se vayan recibiendo los pagos. Por lo tanto, una vez formalizada la transmisión, el vendedor debe abonar el impuesto, a menos que la transmisión se haya realizado en pérdidas, mediante la comparación entre los valores de adquisición y transmisión consignados en escritura.
La compraventa con precio aplazado, en el ITP del comprador
Para que se devengue el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), como regla general, también es necesario que el bien sea transmitido. El artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/1993 establece que el hecho imponible del impuesto son “Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas”. Además, el devengo se produce el mismo día en que se realiza el acto o contrato que está sujeto al impuesto, según el artículo 49.1.
Este impuesto, al igual que el impuesto de plusvalía municipal, no permite la imputación del impuesto a medida que se cobran los plazos pactados. Por lo tanto, después de formalizar la compraventa, el impuesto sobre la transmisión de inmuebles deberá exigirse en su totalidad.
¿CÓMO AFECTAN A LA FISCALIDAD DE ESTOS CONTRATOS EN LO QUE RESPECTA A LAS CONDICIONES SUSPENSIVAS Y RESOLUTORIAS ?
En el caso del IRPF, si una compraventa está sujeta a una condición suspensiva y el vendedor recibe cantidades antes de la transmisión, se considerarán entregas a cuenta y no habrá tributación hasta que se termine la transmisión. Si no se cumple la condición, podría haber una ganancia patrimonial en el IRPF del vendedor del inmueble.
En el caso de una condición resolutoria, si se cumple, se resolverá la compraventa y el vendedor puede solicitar la rectificación de la declaración de IRPF. Si el vendedor recibe una indemnización por la resolución del contrato, puede tributar como ganancia patrimonial en la base imponible general.
En el impuesto de plusvalía municipal, si hay una condición suspensiva, el impuesto no se liquidará hasta que se cumpla. En caso de condición resolutoria, se exigirá en el momento de la transmisión, aunque se pueda pedir una devolución en caso de que la condición se cumpla. Las indemnizaciones cobradas por el vendedor no tendrán repercusiones en este impuesto.
En el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), si hay una condición suspensiva, no habrá tributación hasta que se cumpla. Si hay una condición resolutoria, habrá tributación en el momento en que se formalice la transmisión y se pueda pedir una devolución si la condición se cumple. Las indemnizaciones cobradas por el vendedor no tendrán repercusiones en este impuesto en Navarra.
EL CASO ESPECIAL DEL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
Aunque parece una condición suspensiva, la Administración lo considera una condición resolutoria basándose en el artículo 2.3 del Reglamento del ITP. “Cuando en el contrato se establezca la reserva del dominio hasta el total pago del precio convenido, se entenderá a efectos de la liquidación y pago del Impuesto que la transmisión se realiza con la condición resolutoria del impago del precio en las condiciones convenidas.”
Según dicho artículo, se entenderá que la transferencia se hace con la condición de resolución por falta de pago. Esta interpretación fue aprobada por el Tribunal Supremo en 2015.
Por lo tanto, se gravará la operación en IRPF, plusvalía e ITP desde el primer momento como si fuera una condición resolutoria. Sin embargo, es posible imputar la ganancia obtenida en el IRPF a medida que se vayan formalizando los pagos, si se opta por ello.
Como puedes observar, la compraventa con precio aplazado es una alternativa interesante para aquellas personas que quieran adquirir una vivienda en Navarra, pero que no cuenten con los recursos económicos necesarios para pagar en efectivo.
Antes de tomar una decisión recuerda valorar todas las opciones financieras disponibles.
Larraz Inmobiliaria, tu agencia en Navarra de confianza.