El blog de Larraz Inmobiliaria
CONTRATO DE ARRAS
A la hora de comprar o vender una vivienda, el contrato de arras refleja las condiciones que se pactan en la compraventa de un inmueble.
Sandra Larraz
• Agente Inmobiliario
• CEO de Larraz inmobiliaria
Existen tres tipos de contratos de arras y se diferencian, principalmente, por las consecuencias que implica su incumplimiento. La mayoría de los vendedores y compradores de viviendas utilizan el contrato de arras penitenciales.
TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS
¿Qué implica?
Consecuencias del incumplimiento
ARRAS PENITENCIALES
La entrega de una suma de dinero para reservar la propiedad, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato.
Si el comprador incumple con el contrato, puedes retener la señal.
Si tú incumples, debes entregarle al comprador la señal por duplicado.
ARRAS CONFIRMATORIAS
La entrega de una señal, pero esta no funciona, necesariamente, como indemnización si se rompe el contrato.
No establece de forma clara las penalizaciones. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero hay que demandar y el juez decidirá la penalización.
ARRAS PENALES
La entrega de una señal, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato.
Establece penalizaciones, pero puedes exigir la venta. Es decir, puedes quedarte con el dinero de las arras o pedirlas por duplicado y, además, demandar para que el contrato se cumpla.
Cuánto es el importe a abonar
En función de las necesidades de cada parte interesada, se fija una cantidad que habitualmente ronda sobre el 10% del valor total de la compraventa.
Dicha cantidad se descuenta del precio final.
Plazos para escriturar la venta
En general, el plazo para escriturar la compraventa es de 60 días contando desde la firma del contrato de arras. Sin embargo, por ser un documento privado, el plazo depende exclusivamente de lo que hayan pactado el comprador y el vendedor al momento de firmarlo.
Además, si por cualquier motivo no se puede escriturar en la fecha acordada, se puede hacer una prórroga. Cabe agregar que esta no es obligatoria en ningún caso, por lo que dependerá exclusivamente de la voluntad de las partes.
Vías de reclamación ante un incumplimiento
Si llega el día de la firma de la escritura de compraventa y el comprador no se presenta, es aconsejable seguir una serie de pasos:
Notificar al comprador por escrito, citando nuevamente en la notaría para la firma de la escritura de compraventa.
Si el comprador sigue sin presentarse, puedes pedir al notario que eleve un documento donde lo obliga a acudir a la notaría a firmar la escritura. Esto se conoce como acta de comparecencia. A su vez, conviene volver a notificar al comprador por escrito para citarlo en la notaría en un día y hora determinados.
Si luego de hacer todo esto sigue sin presentarse, puedes acudir a un juzgado para exigir el cumplimiento del compromiso de compraventa (si firmaste unas arras penales o confirmatorias) o retener la señal si firmaste unas arras penitenciales.
La compraventa de un inmueble en Navarra conlleva unos pasos a seguir con la complementación de varios documentos.
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